전세는 오르고 금리는 불안정한데, 내 집 마련은 왜 이렇게 멀게만 느껴질까요? 경기도가 전국 최초 ‘적금형 주택(지분적립형 주택)’을 추진하면서 게임의 규칙이 달라지고 있습니다. 목돈이 없어도 적금 붓듯 지분을 사 모아 최종 100% 소유에 도달하는 방식입니다. 이 글에서는 초기 지분·거주의무·전매제한·장단점까지 한 번에 정리합니다.
1. 경기도형 적금주택이란?
경기도가 국내 최초로 ‘적금형 주택’(지분적립형 공공분양) 도입을 추진합니다. 이미 올해 4월 경기도의회에서 투자 승인을 받았고, 이달 중 민간사업자를 선정할 예정이에요. 목표 준공 시점은 2028년 하반기. 핵심은 간단합니다. 집값을 한 번에 내는 대신 ‘적금 붓듯’ 지분을 단계적으로 사 모아 최종 100% 소유에 도달하는 모델이죠.
✅ 모델 명칭: 경기도형 적금주택(=지분적립형 공공분양)
✅ 도입 배경: 초기 자금 부담을 낮춰 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자에게 실질적인 내 집 마련 경로 제공
✅ 사업 추진 현황: 4월 투자 승인 → 이달 민간사업자 선정 예정 → 2028년 하반기 준공 목표
✅ 핵심 가치: 거주 안정과 자산 형성을 동시에 달성하는 ‘장기 분할 소유’ 구조
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이 모델의 강점은, 진입장벽(목돈·대출 부담)을 크게 낮춘다는 점이에요. 단, 공공분양 취지에 맞게 투기 차단을 위한 거주의무·전매제한 등 조건이 함께 설계되어 있습니다. 아래에서 구조와 조건을 구체적으로 살펴볼게요.
2. 적금주택 지분 적립 방식
경기도형 적금주택은 입주 시 주택 전체가 아닌 ‘일부 지분’(약 10~25%)만 먼저 매입합니다. 나머지 대부분의 지분은 초기에는 GH(경기주택도시공사)가 보유하고요. 이후 정해진 시점마다 추가 지분을 순차적으로 매입하면서 20~30년에 걸쳐 최종 100% 소유를 달성합니다.
✅ 초기 취득: 전체 중 10~25% 지분으로 입주(초기 부담↓)
✅ 단계 확대 : 예시로 4년 차 40% → 8년 차 55% → 12년 차 70% 처럼 정해진 스케쥴에 맞춰 지분을 늘림
✅ 완전 소유 : 분양가・조건에 따라 20~30년 내 100% 소유 도달
즉, 월 적립·중장기 분할 매입이라는 큰 틀로 이해하면 됩니다. 거주하면서 ‘자기 몫’을 꾸준히 늘려가는 방식이라, 주거와 자산 형성을 같은 궤도에 올려 놓는 셈이죠.
‼️ Tip | 체감 포인트
‘원리금 상환’이 아니라 ‘지분 매입’이라는 점이 핵심.
현금흐름(월 납입)에 맞춰 장기 계획을 세우면 체감 부담을 나눌 수 있어요.
3. 적금주택 의무 조건
공공분양의 목적에 맞게 실거주자 중심으로 공급되도록 두 가지 큰 장치가 들어갑니다.
1) 거주의무 5년
입주 후 최소 5년은 실제 거주해야 합니다.
실수요자에게 안정적인 주거를 보장하기 위한 기본 규정이에요.
2)전매제한 10년
10년 동안 제삼자에게 매매(전매) 불가합니다.
단기 시세차익을 노리는 투기를 차단하고, 공급의 취지를 지키기 위한 장치죠.
3)25년 이후 이사 가능 & 환매(되팔기) 규정
5년 실거주를 채운 뒤에는 다른 곳으로 이사할 수 있어요. 이때 보유 지분을 GH에 되팔 수 있는데, 시세와 관계없이 ‘그동안 본인이 낸 금액’만큼만 환급받습니다. 즉, 중간에 매도해 차익을 실현하는 구조가 아니라는 점을 꼭 유념해야 합니다. 반대로 시장이 하락했을 때에는 원금 보호(지급액 기준)라는 측면의 방어 효과도 있죠.
‼️ Check | 실전 이해 포인트
이사·갈아타기 계획이 있는 경우, 전매제한 10년과 환매가(원금 기준)를 함께 고려해야 합니다.
‘오를 때 팔아 수익’이라는 관점보다는, 장기간 거주와 적립형 자산 형성 관점에 더 적합해요.
4. 적금주택의 장・단점
1) 적금주택 장점
첫째, 초기 진입 장벽을 완화 했어요. 전체 분양가가 아닌 일부 지부만 먼저 취득하고 입주한 후 지분을 늘려가는 방식이기 때문에 목돈마련이나 대출의 부담을 줄여줍니다. 즉, 집을 마련하기 위해 대출을 받고 이자를 부담하는 것이 아니라 "살면서 나눠서 사는" 구조라 현금흐름(월급 루틴)에 맞춰 계획을 세우기 용이하다고 볼 수 있습니다.
둘째, 월 적립의 형태로 지분을 축적해가기 때문에 거주 안정과 소유권 확대의 이점을 동시에 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 전/월세처럼 '버리는 돈'이 아니라, 매달 납입한 돈이 내 지분(자산)으로 전환되기 때문에 "언젠가 사야지"가 아닌 "이미 소유 중이고, 더 키우고 있다"는 자산 형성의 확실성을 누릴 수 있게 되는 것이죠. 그래서 물가상승이나 임대료 상승 스트레스에서 상대적으로 자유롭다는 점이 장점입니다.
셋째, 거주의무 5년, 전매제한 10년과 같은 제한이 주어지면서 투기적 수요를 차단할 수 있다는 점, 즉 실수요자 중심의 공급이 유지되어 주거 안정 효과를 극대화 할수 있다는 점입니다. 그래서 단기 시세 변동에 휘둘리지 않고, 장기 플랜을 세우기에 적합합니다.
2) 적금주택 단점
장점을 이면을 생각하면 단점이 될 수도 있죠.
첫째, 5년 거주의무, 10년 전매 제한 등 제약이 있다는 것은 중도처분이나 갈아타기가 어렵다는 것을 의미합니다. 따라서 가족계획/직장 이동 가능성 사전 점검 등 5년, 10년 타임라인에 맞춘 장기 계획이 필요합니다.
둘째, 적금주택은 부동산의 시세차익을 노리는 수익실현 구조가 아니라는 점입니다. 5년 실거주 후 이사 시 GH에 환매 가능하지만, 환매액은 환매 당시 시장의 시세가 아니라 '내가 납입한 돈'만 환급해주는 것이므로 일반적인 부동산 거래와 같은 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.
셋째, 장기계획이 필요하다는 점입니다. 낮은 초기 부담은 장점이지만, 그 위에는 꾸준한 추가 지분 매입이 전제되어야 합니다. 중간에 퇴직, 자녀교육비 등의 자금 변동이 발생하거나 소득이 흔들리게 되면 납입이 어려울 수 있습니다. 따라서 반드시 20~30년의 장기적인 관점에서 연봉, 부수입 등을 반영한 연 단위 현금흐름표를 작성하여 지분 확대 계획에 차질이 없도록 준비하는 것이 좋습니다.
5. 적금주택 어떤 분들에게 적합할까요?
위와 같은 장단점을 고려해볼 때 이런 분들이 선택하면 좋을 것 같아요.
1) 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자로, 장기 거주 계획이 명확한 가구
2) 초기 자금(계약금·초기 지분)을 마련할 수 있고, 월 적립형 납입을 감당 가능한 직장인 가구
3) 시세차익보다 ‘거주 안정+장기 자산 형성’을 우선순위에 두는 분
좀 더 쉽게 셀프 진단 체크리스트로 확인해 보시는 건 어떨까요?
‼️ 셀프 진단 체크리스트(Yes가 많을수록 적합)
1. 앞으로 5년 이상 동일 권역에 거주할 계획이다.
2. 전세/월세 상승 부담 대신, 내 지분 적립을 선호한다.
3. 매달 일정 금액의 자동 적립/납입 루틴을 유지할 자신이 있다.
4. 시세차익보다 주거 안정/장기 자산화를 우선한다.
5. 가족 계획(결혼/출산/학군)과 10년 전매 제한이 충돌하지 않는다.
6. 비상자금(6~12개월)과 보험/연금 등 리스크 대비 장치가 있다.
4개 이상 ‘예’ → 적금형 주택의 구조적 장점(부담 분산·자산 적립)을 체감하기 좋습니다.
3개 이하 ‘예’ → 거주의무·전매제한 등 제약을 고려해 임대/다른 분양 방식과 비교 검토를 권합니다.
‼️ Pro Tip | 나만의 계산표(파일첨부)
엑셀로 분양가–초기 지분율–지분 확대 시점을 넣고 연도별/월별 납입액을 산출해 보세요. 체감 가능성과 지속 가능성을 빠르게 점검할 수 있어요.
경기도형 적금주택은 초기 부담을 낮추고, 거주 안정과 자산 형성을 동시에 추구하는 새로운 공공분양 모델입니다. 투기를 원천 차단하는 설계(거주의무 5년·전매제한 10년, 환매 시 원금 기준 환급)는 실수요자 중심의 공급이라는 본래 목적에 충실하죠.
만약 여러분이 장기 거주를 계획하고, 적금 같은 방식으로 소유권을 늘려가는 로드맵에 공감한다면, 이번 모델은 충분히 검토할 가치가 있습니다. 지금은 사업자 선정 단계이니, 향후 분양 공고에서 세부 요건과 납입 스케줄을 꼭 확인하시고, 가계 현금흐름 기반의 장기 계획을 세워 보세요.